NAJEMNA RAZMERJA ZA POSLOVNE PROSTORE IN STANOVANJA PO NOVEM (s sodnimi postopki in predstavitvijo novejše sodne prakse)

Z Novelo Stanovanjskega zakona z dne 19. junija 2021 je bil razveljavljen  Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) iz leta 1974, ki je specialno urejal prav najemna razmerja poslovnih prostorov. Novega zakona za to področje nimamo, zato se sedaj za vsa najemna razmerja za poslovne prostore v zvezi z najemnimi pogodbami, sklenjenimi od 19.6.2021 dalje, uporabljajo določbe Obligacijskega zakonika o zakupni (najemni) pogodbi in sicer od 587. do 618. člena OZ. Tako predvsem na področju najema poslovnih prostorov prihaja do številnih odprtih vprašanj v (sodni) praksi, predvsem tudi zato, ker je ureditev zakupne (najemne) pogodbe iz OZ ni najbolj ustrezna za najem poslovnih prostorov in se do sedaj sploh ni uporabljala za najem poslovnih prostorov. Res pa je, da se bo ZPSPP še dolgo uporabljal, saj se bo uporabljal za vse najemne pogodbe, sklenjene do vključno 18. junija 2021.

Zato je pomembno poznati tako ureditev najema poslovnih prostorov iz ZPSPP, kot ureditev najemne pogodbe v OZ ter primerjavo obeh ureditev. Vsekakor pa morajo pogodbeniki pri sklepanju najemne pogodbe za poslovne prostore še več pozornosti posvetiti vsebini najemne pogodbe.

Iz najemnih razmerij lahko izvirajo mnogi sodni postopki: tožbe v zvezi z najemno pogodbo (odpoved – odstop od najemne pogodbe,  na izpraznitev stanovanja oziroma poslovnega prostora, zaradi izterjave najemnine…), tožbe zaradi neupravičene obogatitve najemodajalca v primeru najemnikovih vlaganj v poslovni prostor oziroma stanovanje. Večkrat pravdnemu postopku sledi izvršba z izpraznitvijo in izročitvijo nepremičnine.

PROGRAM

1. NAJEMNA RAZMERJA

• Ureditev najema stanovanja v Stanovanjskem zakonu s predstavitvijo sprememb Novele SZ-1E (krajši odpovedni rok, nova ureditev odpovedi najemne pogodbe v primeru neplačila najemnine ali stroškov…)
• Ureditev najema poslovnih prostorov v Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP)
• Ureditev najema poslovnih prostorov v Obligacijskem zakoniku (OZ)
• Primerjava ureditve najema poslovnih prostorov v ZPSPP z ureditvijo v OZ

2. NAJEMNA POGODBA

• Splošne značilnosti pogodbe (pisna oblika pogodbe, najem za določen – nedoločen čas, odpovedni rok, dodatni krivdni razlogi za odpoved najemne pogodbe…)
• Posebne pogodbene klavzule (dogovori glede stroškov, glede vlaganja v nepremičnino, predkupna pravica…)
• Najemna pogodba, sklenjena v obliki notarskega zapisa in izvršljivost
• Prodaja nepremičnine, ki je predmet najema

3. SODNI POSTOPKI

• Tožbe najemodajalca (za plačilo najemnine, odškodnine za škodo…)
• Tožbe najemnika (na povrnitev vlaganj, uveljavitev predkupne pravice…)
• Tožbe na izpraznitev (stanovanja, poslovnih prostorov)
• Izvršba na izpraznitev in izročitev nepremičnine (posebnosti postopka, posledice za najemnika-dolžnika, položaj najemodajalca…)